Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

• 16.12.2022

Kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299.maddesinde kira sözleşmesini açıkça tanımlamıştır: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Konut ve çatılı işyeri kavramları ise kanunda açıklanmamıştır. Konut en basit haliyle insanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. gibi yapılardır. Çatılı işyeri kavramı da bir ekonomik faaliyetin yürütüldüğü üstü kapalı yapı anlamında kullanılır.

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinin uygulama alanı

Kira sözleşmesi üst bir kavramdır ve kural olarak tüm kiralama edimlerini içerir sözleşmeleri kapsar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise bunlara özgü kurallar uygulanır. Konut ve çatılı işyeri ile beraber kiralanan eşyalar da bu sözleşme kapsamında değerlendirilir. Ancak bu kurallar niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinin sona ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bildirim ve fesih yollarıyla gerçekleşir.

A. Bildirim Yoluyla Sona Erme (TBK madde 347)

Bildirim yoluyla sona erme tarafların karşı tarafa sözleşmeyi fesih iradelerini iletmesiyle olur. Bu bildirimin geçerliliği yazılı olmasına bağlıdır. Bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdiren taraf herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir. Bildirim yoluyla feshi hakkını kullanan tarafın tazminat borcu doğmaz.

A.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Kiracı Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının süresi içinde sözleşmeyi sona erdirmemesi halinde sözleşme aynı şartlar altında 1 yıl uzatılmış sayılır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının konutu aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralaması durumunda kanun koyucu fesih hakkının kullanılmasına birtakım sınırlamalar getirmiştir. Bu durumda kiracının eşinin açık rızası gerekir.

A.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmesini kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. Kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi feshi ancak on yıllık uzatma süresinin sonunda mümkün hale gelir. Kiraya veren on yıllık uzatma süresinden sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra bildirim yoluyla sözleşmeyi sonlandırma hakkını kullanabilir.

B. Dava Yoluyla Sona Erme

B.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi

i. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi / TBK madde 350

TBK konut ve çatılı işyerleri kirası sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilebileceği halleri sınırlı olarak düzenlemiştir. Kanunun düzenlediği ilk hal gereksinim sebebiyle sona ermedir. Aynı kanunun 350. Maddesi hükmünce kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kişinin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler belirlenirken 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364. Maddesine başvurulur. Bakmakla yükümlü olduğu kişilerden nafaka yükümlülüğü olan kişiler anlaşılır; bunlar da yükümlü kişinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kardeşidir.

Gereksinim nedeniyle tahliye davasını sadece kiraya veren açabilir. Kiraya verenin malik olma şartı aranmaz. Doktrin ve Yargıtay kararlarında intifa hakkı sahibinin de tahliye davası açabileceği kabul edilir. Kiraya veren durumunda olmayan malik tarafından tahliye davası açılabildiği yargı kararları da mevuttur. Tüzel kişilerin doğaları gereği barınma gereksinimi olmadığından konut ihtiyacı sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmeleri mümkün değildir. Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı için ise gerçek kişiler tahliye isteminde bulunamazlar. Yalnız tüzel kişi uğraşı alanı içine girmek koşuluyla sınırlı hallerde kendi işyeri ihtiyacı için dava açabilir.

Kanunda belirtilen şartlara ek olarak doktrinde kira sözleşmesinin kiraya verenin veya yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle sonra ermesi gereksinimin “gerçek, samimi ve zorunlu” olması da aranır. Gerçek, samimi ve zorunlu olması yargı kararlarıyla somutlaşmıştır. Örneğin Yargıtay gereksinimin ileride doğacak bir gereksinim olduğu halde samimi olmadığı gerekçesiyle davacının talebini reddetmiştir. Yerleşik kararlarda konut tahliyesi için kiraya verenin kendisinin sobalı evde oturması, kiraya verenin bir yakınının konutun bulunduğu şehre yerleşecek olması, işi olmayan kişinin kiraya verilen işyerinde iş kuracak olması gerçek samimi ve zorunlu gereksinimlerden sayılmıştır.

Gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini fesheden kişi fesihten itibaren 3 yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

ii. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini, Kiralananı Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Sona Erdirmesi / TBK madde 350

Kira sözleşmesinin inşa veya imar amacıyla sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu’nda gereksinim nedeniyle sona erdirilmesi ile aynı maddede düzenlenmiştir.  TBK madde 350’de açıkça belirtildiği üzere kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kanun maddesinde düzenlenen “yeniden inşa” yapının yıkılıp yeniden yapılmasını, “imar” yıkıma gerek olmaksızın yapıyı iyileştirmeyi ifade eder. Yapıda uygulanacak küçük çaplı inşaatlar, değişimler tahliyeye dayanak oluşturmaz. Sözleşmenin sonra erdirilmesi için inşa veya imarın yapıldığı sırada konutta ve konut çatılı işyerinde kiracı olarak bulunmanın imkansız olması gerekir.

Yeniden kiralama yasağı 3 yıl süreli olmak üzere yeniden inşa veya imar amacıyla sözleşmenin sona ermesinde de uygulanır. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla sona erdirilmesinde haklı sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralanması kiraya verenin tazminat borcunu doğurur.

iii. Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle Sona Erdirilmesi

(TBK madde 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanunu’na göre belirlenir. Yeni malikin iktisabının ne şekilde olduğu önemli değildir. Yeni malik kiralananı atış sözleşmesi, miras, icra yoluyla kazanmış olabilir.

Yeniden kiralama yasağı yeni malikin gereksinimi hali için de geçerlidir.

B.2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Erme

(TBK madde 352)

i. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle

TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Kiracının tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Sözlü verilen taahhüt sonuç doğurmaz.

Tahliye edilecek zamanın taahhütte belirli ya da belirlenebilir olması gerekir. Örneğin 16 Temmuz 2021 günü, Kurban Bayramının ilk günü gibi olabilir. Şarta bağlı taahhütler belirli bir tarih içermediğinden geçersizdir.

Tahliye taahhüdünün kiracının iradesini açıkça gösterebilmesi için, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir.

ii. İki Haklı İhtar Sebebiyle

TBK’nın 352. Maddesinin 2.fıkrası uyarınca ,“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiraya veren tarafından kiracıya bulunulacak ihtarlar haklı olmalıdır. Borç muaccel olmadan  ihtar yollanamaz. İhtarda yazılılık geçerlilik şartıdır. Kiracıya icra dairesi yoluyla gönderilecek ödeme emri de ihtarın sonuçlarını doğurur.

Bir kira yılı içinde kiracıya bulunulacak ihtar kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir. Burada sürenin yıl değil kira yılı olduğuna çok dikkat edilmelidir. Örneğin 01.03.2022’de başlayan kira ilişkisinde 01.02.2023 ve 01.04.2022 tarihlerinde iki ihtar gönderilmesi halinde kiraya veren ihtar sebebine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez çünkü kira yılı 01.03.2023’te sonlanmıştır, 01.04.2023 tarihli ihtar yeni kira yılına aittir.

iii. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

iv. Kiracının Ölümü Sebebiyle

Kiracının ölmesi kiraya veren için sözleşmeyi fesih nedeni oluşturmaz. Ölen kiracının ortakları veya mirasçıları, mirasçı ile aynı konutta oturanlar taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

KAYNAKÇA                                       

- Zevkliler/Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, Turhan Kitap, 2017, s. 336-373.

- Eren, Fikret ,Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.

- Öztürk, Mehmet, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri”, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1549-1595