Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay İçtihadı

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay İçtihadı

• 27.08.2025

16.05.2025 tarihli ve 32959 sayılı 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra ve yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

1)Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının Konusu:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli-karma özel tipli sözleşme niteliğinde olup tarafların karşılıklı edimlerini içermektedir. Yüklenicinin edimi sözleşmeye konu taşınmazın kararlaştırılan niteliklere uygun şekilde inşaatı yapması arsa sahibinin edimi ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince kural olarak arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel olacaksa da bazen arsa sahibi edimini yüklenici inşaatı tamamlamadan önce de gerçekleştirebilir. İnşaat tamamlanmadan önce arsa payı kendisine devredilen yüklenicinin de arsa payını üçüncü kişiye devretmesi veya ipotek tesis etmesi mümkündür. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilen veya ipotek tesis edilen arsa paylarının sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde durumunun ne olacağını düzenlemektedir.

2)Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Öncesi Durum:

Yukarıda anlatıldığı üzere, arsa sahibinin pay devri borcunu inşaat tesliminden önce gerçekleştiği durumlarda, yüklenici gerek finansman sağlamak gerek başkaca sebeplerle üçüncü kişilere payını devredebilir veya ipotek tesis edebilir. Yargıtayın önceki yerleşik içtihatları uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi veya geçersizliğine karar verildiğinde, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın arsa sahibi ile yüklenici arasındaki tescil yolsuz kabul edilip, taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine hükmediliyordu.

3)Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Getirilen Değişiklikler:

18.07.2025 Karar tarihli ve 32959 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 16.05.2025 tarih, 2024/1 E. ve 2025/2 K. numaralı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, yüklenici ile üçüncü kişi arasında yapılan işlem bakımından üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinleneceği ancak somut olaya göre iyiniyetli olmamaları halinde taşınmazın sahibine dönebileceği yönünde bir düzenleme getirilmiştir. Bu doğrultuda, işbu durumda da 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 1023. maddesi hükmünce tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunacaktır. Üçüncü kişilerin iyiniyetli sayılabilmesi için ise tescil esnasında iyiniyetli olmaları gerekmekte olup kazanıma dayanak olan kaydın haksız olduğunu sonradan öğrenmesi durumunda bu öğrenmenin kazanıma bir etkisi bulunmamaktadır. Arsa sahibi üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını iddia ediyorsa eğer bunu fiili karinelerden yararlanarak ispatlayabilir. Bu duruma örnek verecek olursak, arsa sahibi üçüncü kişi ile yüklenicinin akraba veya yakın ilişki içerisinde olması, arsa payının düşük bedelle veya çok kısa süre içerisinde el değiştirmesi fiili karinelerinden ispat etmesi durumunda yararlanabilecektir.

4)Sonuç

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile artık yüklenici ile üçüncü kişiler arasında yapılan devir veya ipotek tesis etme işlemlerinde üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunacağı şeklinde düzenleme getirilmiştir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat etmek isteyen arsa sahibi ise fiili karinelerden yararlanıp taşınmazları kendine döndürebilecektir.